杭州市房地产项目成本分析报告,42个项目面临亏损困境

发布日期:2014-6-13 20:37:57

 

 重要结论:
  1、杭州市区共有42个项目正处于亏损(含疑似亏损)困境。
  2、目前杭州房地产市场在售、将售的亏损项目(含疑似亏损)中,2013年拿地项目占了一半以上。
  3、 2013年杭州市区成交的全部宅地中,亏损地块(含疑似亏损)占比23%。
  4、亏损项目(含疑似亏损)中,杭州本土开发商项目占比31%,外来开发商项目占比69%。
  5、有7个亏损项目(含疑似亏损)为外来开发商首次在杭州市区拿宅地。
杭州楼市在2013年全面回暖,商品房成交量创历史次新高,多板块楼面地价创历史新高。然而,2013年四季度楼市温度骤降,使许多2013年争来、抢来的高价地可能面临亏损困境;2010年以后拿地的部分项目也存在着同样的困境。
  本报告梳理了2010年以来在杭州市区拿地,且目前仍在亏损销售或有极大可能面临亏损困境的商品住宅楼盘。
  以下为本报告中界定的几个主要概念和计算方式:
  1、亏损:累计销售价格显著低于该项目销售成本价(Y)超过10%,收回成本希望渺茫。
  2、疑似亏损:累计销售价格低于该项目销售成本价(Y)在10%以内,仍有可能收回成本。
  3、预计亏损:项目暂未销售,但该项目预计销售价格显著低于该项目销售成本价(Y)超过10%,收回成本希望渺茫。
  4、预计疑似亏损:项目暂未销售,但该项目预计销售价格低于该项目销售成本价(Y)在10%以内,仍有可能收回成本。
  5、对尚未上市的楼盘,其预计销售价格本报告以现阶段该项目所在区块及项目定位做保守预估,这种预估是以时下为节点,静态的预估,且存在着一定的主观性。
  6、项目销售成本价(Y)=[拿地价格 (A)+财务成本(B)+商品房建设成本(C)+保障房建设成本(D)+销售税费(E)+运营成本(F)]/可售商品房面积(X)。其中,财务成本 2013年以后(含2013年)拿地项目统一按总投入的8%计算,2013年以前拿地项目每增加6个月财务成本递增4%;商品房和保障房建设成本均按 3500元/平米计算;销售税费按销售成本价的10%计算;运营成本按销售成本价的5%计算。
  7、项目销售成本价(Y)均为毛坯商品房售价。
  8、商住项目的销售成本价计算将商业部分与住宅部分均视为可售,一并计算,在界定亏损情况时适当考虑商业部分的影响。
 
 
  据统计,杭州市区共有42个楼盘正处于亏损(含疑似亏损)困境。亏损楼盘的具体信息详见下表:
杭州市区亏损(含疑似亏损)楼盘详情表

以上42个项目中,共涉及45次拿地(部分项目拿地次数不止一次),有4个项目在2014年拿地,24个项目在2013年拿地,1个项目在 2012年拿地,8个项目在2011年拿地,8个项目在2010年拿地。其中,2013年占比最高,为53%。可见,目前杭州房地产市场在售、将售的亏损 (含疑似亏损)项目中,2013年拿地项目占了半数以上。

2013年,杭州市区共成交宅地113宗。2013年拿地的亏损(含疑似亏损)项目个数为24个,共涉及宅地26宗,占比23%。

42个项目中,杭州本土开发商项目共有13个,占比31%;外来开发商项目共有29个,占比69%。值得注意的是,29个外来开发商项目中,有 7个项目为外来开发商首次在杭州市区拿宅地,分别是:河北天成项目、招商雍华府、淮矿城东新城项目、首开石桥项目和田园项目(同日拿地)、新中宇维萨和恒大帝景。
2010年以前拿地、目前尚处于在售、将售状态的亏损项目仍有少量,如中企御品湾、雅戈尔西溪晴雪等,本报告未予追溯。